По данным отчёта банка UBS, опубликованного осенью 2015 года, на рынке недвижимости Лондона наблюдается самый большой в мире риск образования пузыря. О том, что рынок британской столицы перегрет, свидетельствует следующая статистика:
Лондонский рынок всё ещё находится в фазе роста, которой свойственно активное строительство и сокращение пустующих площадей. Рост цен замедляется, однако аналитики не ожидают спада в ближайшие годы. Эксперты Tranio проанализировали динамику лондонского рынка недвижимости и выяснили, почему его переход в следующие фазы цикла (избыточное предложение и рецессию) в среднесрочной перспективе маловероятен.
Население Лондона растёт с каждым годом, причём быстрее, чем в Великобритании в целом, и быстрее, чем предложение домов и квартир. Поэтому в следующее десятилетие проблема нехватки жилья в британской столице может стать ещё более острой.
В течение следующих 10 лет население Лондона будет увеличиваться на 100 тыс. человек в год, к 2025 году оно достигнет 9,5 млн, а к 2050 — 11,3 млн. По оценке компании JLL, чтобы покрыть спрос, городу нужно ежегодно вводить на рынок 40–50 тыс. новых единиц жилья. Сейчас каждый год строится лишь около 20 тыс. объектов, и, согласно прогнозам, с 2016 по 2020 годы предложение составит в среднем 24 тыс. единиц ежегодно.
Хотя Лондон растёт, перенаселение в ближайшем будущем ему не грозит. Вторая мировая война негативно сказалась на демографических показателях города, и исторический максимум населения 1939 года (8,6 млн) был воспроизведён лишь в начале 2015-го. В центральном Лондоне пик (5 млн человек), который пришёлся на 1900–1930-е годы, не будет достигнут даже в ближайшее десятилетие, и численность населения всё ещё на 1,7 млн человек меньше, чем в начале XX века.
Лондон отличается высокой плотностью населения, но не самой высокой в Европе. В Большом Лондоне (включает 32 района и Сити), где в 3,4 млн домах живут 8,6 млн человек, на каждый гектар приходится в среднем 55 человек, а в центральном Лондоне (37 % населения города и лишь 20 % его территории) — 101 человек на гектар. В самом густонаселённом боро (borough), Ислингтоне (200 тыс. человек) плотность населения составляет 138 человек на гектар, в Кенсингтоне и Челси (159 тыс.) — 130 человек на гектар. Для сравнения, в центре Мадрида (население города — 150 тыс.) плотность составляет 286 человек на гектар, в Париже (2,2 млн) — 213 человек на гектар.
В Лондоне всё ещё много мест с относительно низкой плотностью населения и хорошим транспортным сообщением. Это значит, что есть потенциал для строительства. Бóльшая площадь города (62 %) занята не зданиями, а парками и частными дворами. По оценке Savills, в британской столице хватит места для возведения ещё 1,4 млн единиц жилья. Это примерно на 1 млн больше, чем предусматривает десятилетний план градостроительства. При этом, помимо нового строительства, в Лондоне есть большой потенциал для реализации проектов регенерации и редевелопмента.
Источник: Savills
Потенциал застройки | 10-летний план градостроительства GLA |
|
---|---|---|
Центральный Лондон | 0 373 300 | 231 150 |
Периферийные районы | 1 089 600 | 192 730 |
Всего в Лондоне | 1 462 900 | 423 880 |
Многие из иностранных инвесторов покупают в Лондоне жильё премиум-класса, но впоследствии не используют его сами и не сдают арендаторам, а продают через несколько лет, дождавшись, когда стоимость объекта повысится за счёт роста цен. Такой феномен получил название buy to leave — «купи и оставь». В среднем по Лондону доля объектов, не использующихся для основного проживания, составляет 1,4 % от общего фонда жилья, однако в отдельных районах она выше: например, в Сити — 24,6 %, в Кенсингтоне и Челси — 9 %, в Вестминстере — 5,5 %. Инвесторы не желают сдавать элитное жильё в аренду, поскольку не хотят лишних хлопот: арендная доходность в Центральном Лондоне низкая (2,92 %, по данным Knight Frank), и при этом требуются затраты на управление.
Впрочем, число спекулятивных инвесторов по сравнению с рантье невелико. По данным Британской федерации компаний недвижимости (British Property Federation), опубликованным в 2013 году, большинство инвесторов (48 %) приобретают первичную недвижимость в Лондоне, чтобы сдавать её в аренду, а 32 % планируют использовать её для собственного проживания. Таким образом, доля спекулятивных инвесторов составляет лишь 5 %.
Скорость роста спекулятивных сделок замедляется. По данным Savills, количество покупок по схеме buy to leave в Центральном Лондоне с 2005 по 2015 годы выросло более чем в два раза, однако в 2015 году снизилось на 3,4 %.
Более того, количество пустующих объектов в Лондоне с 2004 по 2014 годы сократилось в 1,5 раза. Этот показатель имеет тенденцию к понижению даже в престижных районах города.
Жильё в британской столице недоступно большинству её жителей. Согласно информации сайта GoCompare.com, для покупки квартиры в Лондоне требуется иметь годовую зарплату в размере минимум 140 тыс. фунтов стерлингов, тогда как для приобретения жилья в Великобритании достаточно зарабатывать «лишь» 50 тыс. в год. При этом средняя зарплата лондонцев составляет 30 338 фунтов стерлингов в год. Однако жильё становится всё более доступным благодаря снижению ипотечных ставок и правительственным программам.
По данным банка Halifax, показатель mortgage-to-earnings (отношение среднего платежа по ипотеке к доходу) для лондонцев снизился с 56 % в 2007 году до 45 % во II квартале 2015. Это значит, что кредиты стали значительно дешевле. Более того, снижаются ставки по ипотеке. Так, по данным Управления финансового надзора Великобритании (Financial Conduct Authority), средняя ставка по ипотеке опустилась с 5,5 % в 2007 году до 2,8 % в 2015-м.
Также существуют доступные программы для тех, кто приобретает новое жильё впервые. Для покупателей новостроек стоимостью до 600 тыс. фунтов стерлингов в Лондоне предусмотрена схема Help to Buy: государство финансирует 40 % от стоимости объекта (в течение первых пяти лет отсутствуют проценты, в шестой год ставка составляет 1,75 % и каждый последующий год повышается на ставку инфляции плюс 1 %), покупатель вносит 5 % в качестве первоначального взноса и получает ипотеку ещё на 55 % стоимости жилья. В ходе другой подобной программы — Starter Homes — покупатели моложе 40 лет, впервые покупающие новое жильё, могут рассчитывать на скидку минимум 20 %.
С 2013 года на рынке жилой недвижимости Лондона наблюдался резкий рост цен, существенно опережающий средний темп роста аналогичного показателя по стране. В 2014 году объекты в британской столице подорожали на 20 % — такого не было даже в 2007 году, когда на рынке лопнул пузырь.
Цены на недвижимость в Лондоне растут быстрее, чем в Великобритании в целом. По данным Nationwide, с I квартала 2005 по IV квартал 2015 жильё в британской столице в среднем подорожало почти в два раза (с 233 758 до 456 228 фунтов стерлингов за объект), по стране в целом — лишь в 1,3 раза (с 152 790 до 197 044 фунтов). При этом квартиры и дома в Лондоне стоят более чем в два раза дороже, чем в среднем по Великобритании.
О том, что цены на лондонском рынке завышены, также свидетельствует соотношение дохода от аренды и рыночных цен. В Центральном Лондоне арендная доходность составляет менее 3 % и в большинстве районов имеет тенденцию к понижению. По информации Global Property Guide, такая доходность свидетельствует о том, что цены на жильё завышены и есть риск образования пузыря. Здоровым считается рынок, на котором объекты приносят от 4 до 10 % годовых.
Источник: Knight Frank
Район | Динамика цен, январь 2015– январь 2016, % |
Динамика аренды, январь 2015– январь 2016, % |
Доходность | |
---|---|---|---|---|
Ставка, % | Динамика по сравнению с январём 2015 |
|||
Белгравия | −0,2 | 01,0 | 2,84 | ↓ |
Гайд-парк | −1,6 | 02,1 | 2,81 | ↑ |
Канари-Уорф | 11,3 | −2,2 | 3,76 | ↓ |
Кенсингтон | 02,5 | −0,6 | 2,53 | ↓ |
Мейфэр | 02,6 | 01,1 | 1,96 | ↓ |
Мэрилебон | 04,2 | 00,3 | 2,92 | ↓ |
Найтсбридж | −6,4 | −3,1 | 2,42 | ↑ |
Ноттинг-Хилл | −1,1 | 00,9 | 3,11 | ↑ |
Риверсайд | 03,5 | 00,8 | 2,97 | ↓ |
Сент-Джонс-Вуд | 00,0 | −0,9 | 3,72 | ↓ |
Уимблдон | 02,0 | 01,9 | 4,35 | ↓ |
Уоппинг | 04,5 | 02,1 | 3,08 | ↓ |
Фулем | 00,9 | −2,5 | 2,87 | ↓ |
Челси | −2,8 | −3,5 | 3,28 | ↓ |
Хэмпстед | 03,0 | 02,3 | 2,57 | ↑ |
Южный Кенсингтон | −3,3 | −3,0 | 3,04 | ↔ |
Центральный Лондон (премиум-сегмент) |
01,2 | 00,2 | 2,92 | ↓ |
Периферийные районы (премиум-сегмент) |
03,4 | 00,5 | 3,32 | ↓ |
Тем не менее годовой рост цен на недвижимость на элитном рынке Центрального Лондона замедлился с 4,6 % в январе 2015 до 1,2 % в январе 2016-го. Спрос на жильё сократился на 17 %, во многом из-за мер, предпринятых британским правительством для охлаждения рынка (к таким шагам можно отнести повышение гербового сбора и введение налога на прирост стоимости недвижимости для нерезидентов).
С 2009 года продолжается строительство Crossrail — наземной высокоскоростной железной дороги длиной 118 км, соединяющей Центральный Лондон с пригородами. Это крупнейший инфраструктурный проект Европы, который будет завершён в 2019 году. В результате 1,5 млн человек, живущих на окраинах и в пригородах, смогут добираться до Центрального Лондона не более чем за 45 мин.
Как показывает исследование Knight Frank, с 2008 года, когда проект был одобрен властями, цены на жилые объекты, расположенные в 10–15 минутах ходьбы от будущих станций Crossrail, растут в среднем на 5 % быстрее, чем стоимость жилья в других районах. Со II квартала 2008 по III квартал 2014 недвижимость рядом со станциями «Бонд-стрит» и «Актон» дорожала на треть быстрее объектов в тех же районах, расположенных вдали от станций.
Источник: Knight Frank
Станция | Рост цен, % | |
---|---|---|
1 | «Бонд-стрит» | 38,38 |
2 | «Актон» | 33,10 |
3 | «Фаррингдон» | 24,41 |
4 | «Паддингтон» | 23,72 |
5 | «Мэриленд» | 20,74 |
6 | «Форест-Гейт» | 18,73 |
7 | «Тоттенем-Корт-роуд» | 17,66 |
8 | «Ливерпуль-стрит» | 17,58 |
9 | «Бёрнем» | 12,56 |
10 | «Шенфилд» | 11,80 |
Как свидетельствуют данные онлайн-агентства eMoov, спрос на недвижимость рядом с некоторыми станциями с февраля 2015 по февраль 2016 вырос более чем наполовину. Так, интерес к объектам рядом со станцией «Парк-Ройял» увеличился более чем в 2 раза, рядом с «Голдерс-Грин» — на 86 %, поблизости от «Хэнгер-лейн» — на 73 %.
Влияние, оказываемое строительством Crossrail, носит долгосрочный характер, и можно ожидать, что темпы роста цен рядом со станциями продолжат опережать скорость удорожания жилья в местах с худшей транспортной доступностью.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшие годы цены на недвижимость в британской столице продолжат расти, но более медленными темпами, нежели прежде. Аналитики компаний JLL, Knight Frank и Savills прогнозируют, что с 2016 по 2020 годы элитное жильё в Центральном Лондоне подорожает в совокупности на 17–20 %.
Источники: JLL, Knight Frank, Savills
2016 | 2016–2020 | |
---|---|---|
Великобритания | 4,1–5,0 | 17,0–22,8 |
Лондон | 5,0–5,5 | 15,3–24,0 |
Центральный Лондон (премиум-сегмент) |
1,0–2,0 | 17,0–20,5 |
В 2016 году темпы роста цен в Лондоне будут более медленными вследствие следующих факторов:
«Обвал цен рынку недвижимости Лондона не грозит, поскольку этот город остаётся центром притяжения инвесторов со всего мира. Рост цен, наблюдаемый здесь в последние годы, во многом обусловлен объективными факторами. К тому же, меры, предпринимаемые правительством для охлаждения рынка и ограничения активности спекулянтов, привели к некоторому снижению стоимости жилья в Центральном Лондоне, что можно считать здоровым признаком. По нашим прогнозам, цены на недвижимость в британской столице продолжат расти, но более спокойными темпами, примерно на 2–3 % в год»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio.
Юлия Кожевникова, Tranio